京东、【字节】豪掷近百亿拿地，互联网大厂为(何集)体“买买买”？,海王祭：我的奇幻之旅体验分享

短短两天时间，京东相继在北京、杭州落下两子，合计耗资 24.2 亿元，为其总部扩容与区域布局再添重要砝码。

与此同时，字节跳动也以超 33 亿元的价格摘下北京海淀稀缺地块，而其今年在京拿地总额突破 60 亿元。

一场由互联网头部企业主导的 " 重资产化 " 热潮，正在土地市场悄然上演。

超 17 亿摘亦庄地块，京东总部再 " 扩容 "

4 月 21 日，京东集团旗下的北京齐正数智科技有限公司以底价 17.57 亿元竞得北京亦庄新城 YZ00-0303 街区两宗商业金融服务业用地。该地块紧邻京东集团亦庄总部，占地面积约 4.86 万平方米，建筑面积约 23.32 万平方米。根据出让要求，地上及地下建筑需全部自持，商业部分自持 40 年、办公部分自持 50 年。亦庄官微证实，该地块将用于建设京东总部项目，这意味着京东在北京的大本营将进一步扩容。

据不完全统计，京东自 2012 年在公开土地市场首次拿地，截至目前，在亦庄区域至少摘得 7 宗地块，总成交额超过 100 亿元。

除了北京之外，京东也频频出现在其他城市的土地市场。就在此前一天（4 月 20 日），京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以 6.63 亿元拿下杭州钱江世纪城核心区一宗商业金融用地。该地块紧邻钱塘江，与地铁 6 号线相邻，地上建筑面积约 11.8 万平方米，建筑高度 100 米。

尽管折合楼面价仅约 5600 元 / 平方米，但其附加条件极为严苛，包括自持、业态、营收，甚至世界 500 强排位等。其中，要求商业商务用房需 100% 整体持有，40 年内不得分割登记、不得转让。这种 " 低地价、高自持 " 的出让模式，表明了地方政府对产业长期落地的核心诉求。

京东此次拿地，实际上早有铺垫。去年 12 月底，京东集团浙江区域中心正式启幕。此次拿下的杭州地块，计划总投资约 20 亿元，将整合京东零售（包括京东 MALL）、物流、健康、科技等业务资源，打造集办公、科技、京东 MALL 等功能于一体的区域中心。业内人士称，此次摘地意味着京东浙江区域中心，迈入总部项目实质性建设阶段。

需要关注到，去年 11 月，京东以 1.8 亿元在南京摘地，将建设百亿级区域总部和万人规模研发中心；2021 年，京东还在上海斥资近 100 亿，联合卓越集团拿下上海普陀地块……这些还仅是商业办公物业，尚不包括更大面积的物流园用地。

字节跳动 " 重仓 " 海淀，今年以来拿地超 60 亿

除京东外，活跃在土地市场上的还有字节跳动。3 月 31 日，字节跳动全资子公司以 33.05 亿元摘得北京海淀区学院路双泉堡地块，这是一宗办公研发用地，紧邻清华、北大及百余家科研院所。

据 2025 年 10 月北京市规自委海淀分局发布的协议出让计划公示，该地块同样附带严苛的产业准入与税收门槛，要求年税收不低于 6 万元 / 平方米。产业定位包括人工智能、集成电路、互联网 3.0 等产业领域，以及元宇宙、脑机接口、量子信息、人形机器人等未来产业领域。

而在今年 2 月初，字节跳动还以 28 亿元底价拿下海淀区蓝景丽家收储项目地块，计划建设 " 抖音集团数字经济产业园 "。两宗地块合计成交总额超 61 亿元。

近几年，随着业务的扩增，字节跳动在京的资产版图不断增加。2019 年字节跳动以 90 亿元收购大钟寺中坤广场。2020 年，字节跳动又斥资约 50 亿元拿下方恒时尚中心。据不完全统计，至此，结合此前收购的北京多个存量项目，字节跳动在京自有产权面积累计斥资超 200 亿元，物业分布在海淀学院路、北三环大钟寺等核心板块。

更多企业跟进，自持物业成 " 压舱石 "

不止互联网大厂在买地建房，当下还有更多企业采取直接收购存量资产的方式布局重资产。

4 月，" 全球大模型第一股 " 智谱发布公告称，拟以不超过 3.61 亿元收购位于北京市海淀区东北旺西路的 " 钻石大厦 "，总建筑面积约 2.27 万平方米。关于收购的原因，智谱表示，拟将该物业作为公司总部自用，以满足日常行政及大模型业务营运需求，预期将提升营运效率及营运稳定性，从而优化公司资产结构。目标物业的潜在价值预期将支持本公司长期战略规划，增强整体抗风险能力等。

互联网大厂及人工智能公司等企业集体转向自持物业，并非偶然。这些企业已将核心地段的不动产视为穿越周期的 " 压舱石 "。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，随着企业规模持续扩张，长期租赁带来租金不确定性，且装修改造成本逐年攀升。企业在核心城市通过自建或购置物业，可以利用固定资产的增值属性，有效对冲通胀风险。尤其是在当前利率环境和房地产市场深度调整的背景下，持有优质地段的不动产，成本处于相对低位，有利于优化企业资产负债表。

在严跃进看来，互联网大厂拿地并非孤例。近年来，北京市在产业和办公研发用地出让中普遍采用 " 弹性年期出让 " 与 " 监管协议 " 挂钩的模式，比如海淀区作为科创中心，正在推行 " 以产业定供地 " 的精准化策略。政府让渡了短期土地出让金的高溢价，但锁定了未来几十年的稳定税源和就业贡献。例如，高达 6 万元 / 平方米的税收门槛，实质上形成了对入驻企业的天然筛选机制。

互联网大厂的 " 买买买 "，表面看是资产配置行为，深层次折射的却是土地要素市场正在发生的结构性变革。当 " 产业定乾坤 " 成为新规则，当 " 税收门槛 " 取代 " 土地溢价 "，中国核心城市的增长逻辑，正在从房地产依赖转向产业与创新驱动。而京东、字节们的重资产化，也是这场转型中的缩影。

海王祭到底是什么：更像一场海洋主题的沉浸式节庆

海王祭的重点不在某一个固定节目，而是一套围绕“海洋神话/奇幻世界观”展开的活动组合：白天偏探索与互动，傍晚开始升温，夜里氛围最满。现场通常会用海洋生物、浪潮、深海遗迹、王座等视觉元素做分区，再通过角色扮演者、巡游队伍、灯光与音效，把“奇幻之旅”这件事真正落到体验上。

很多人搜“海王祭”会担心是不是只适合亲子。我的体验是：亲子确实友好，但成年人只要愿意稍微代入一点，也能玩得很开心，尤其适合两类人——一类喜欢拍氛围感照片、追光影效果；另一类喜欢边走边解锁小任务、收集印章或纪念品。相反，如果你只想找个地方安静坐着吹海风，它可能会显得有点“太热闹”。

我最在意的三件事：动线、排队、和“值不值”

这类活动最影响体验的往往不是节目本身，而是动线是否顺、排队是否能忍、钱花得是否明白。海王祭的动线一般是“入口—主题区—互动点—主舞台/巡游路线—夜间灯光区”。如果一进场就直奔最火的打卡点，往往会卡在第一波人潮里；反而先把外围互动点走一遍，等人群被巡游或舞台吸走，再回头补拍核心点位，会舒服很多。

排队主要集中在两处：热门合影角色，以及少数需要工作人员配合的互动装置（偏“仪式感”的环节）。我自己的处理方式是：合影不追全套，只挑一两个最喜欢的角色；互动装置尽量避开整点前后，因为巡游前后人会明显聚集。

至于“值不值”，建议把预算拆开看：门票买的是氛围与入场资格；现场消费更多来自纪念品、餐饮，以及可能的付费互动。只要不是抱着“必买周边”的心态来，整体花费通常更容易控制在理性范围内。

项目	体验感受	我会怎么做
巡游/仪式环节	氛围最强，但人最密	提前找转角或侧后方，视野更稳
互动任务/集章	参与感强，适合边走边玩	先做冷门点，最后补热门点
舞台演出	节奏密集，适合“看一段就走”	不强求全程，挑高潮段落

“奇幻之旅”的沉浸感来自细节：别只盯着主舞台

很多人到这种活动现场，会下意识把主舞台当成唯一重点，但海王祭的“奇幻之旅”感，更多藏在细节里：工作人员的台词、角色与你互动时的临场发挥，以及某些角落的音效与灯光切换。比如夜里灯光亮起后，同一条路的氛围会完全变样——白天看只是装饰，晚上就更像“进入深海”。

我也踩过一个很常见的误区：想把所有点位一次性打卡完。结果就是一直赶路、一直焦虑，反而没时间沉浸。更好的方式是给自己留一点“空白时间”，随便走、随便看，让音乐和人群带着你移动。海王祭这种活动，越是给它留出呼吸空间，越容易收获惊喜。

拍照与穿搭的真实建议：出片靠光，不靠用力摆拍

很多人关心“好不好拍”。我的答案是：好拍，但要顺着现场的光走。白天更适合拍人物与服装细节，背景色彩清晰；夜间更适合拍剪影、逆光，以及灯光勾边的氛围照。人多的时候别硬站在正中间等清场，侧面、台阶、转角往往更容易避开杂乱背景。

穿搭上不必过度“cos”，但可以用一点主题色呼应：蓝、银、白最稳；如果你穿深色系，夜里容易和背景融在一起，可以加一件有反光或亮面的小配饰。鞋子建议优先舒适，海王祭的“走动量”常常超出预期，穿新鞋或硬底鞋很容易后悔。

现场细节与注意事项：别被小问题毁掉兴致

我觉得最值得提前注意的是三件小事：第一，补水与防晒（白天海风会让人误判紫外线强度）；第二，夜间温差（哪怕白天很热，晚上海边也可能突然变凉）；第三，手机电量（拍照、录像、扫码互动都很费电）。如果你对声音敏感，主舞台附近音量可能偏大，站远一点也能感受到氛围。

另外，别把“互动”理解成一定要完成任务。海王祭的互动更像“可选加分项”：愿意参与就能收获更多情绪价值；不参与也不影响整体体验。心态放轻，反而更容易玩得顺畅。

走出活动区域时，我最清晰的感受是：海王祭把“奇幻之旅”做成了一种可以由你自己掌控节奏的体验——你可以热闹、可以安静；可以一路拍照，也可以只是在人群与灯海里走一走。把它当成一场会流动的海洋梦境，通常就不会失望。

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