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物业服务企业正在批量退出低效项目。
据碧桂园服务管理层透露,2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是,不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此,碧桂园还是退出了 1% 的项目,这些项目经过综合评估,通过各种办法难以扭转项目经营的基本面,碧桂园因此采取了主动的退出策略。
另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。
万物云管理层表示,其自身新接项目空置率约 30%,包含开发商尾盘及业主未收楼房源,收费难度大且存在折扣风险。对此,万物云已经对存量亏损项目进行专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
永升服务管理层也透露,2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个,涉及签约面积约 4200 万平方米。
一组数据可以佐证物业服务行业的变化:中指研究院此前发布的数据显示,2024 年至 2025 年,全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%,住宅项目占比超八成。
随着房地产市场调整,物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流,时移世易,业主的心态出现变化,物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。
物业服务企业,到了重塑增长逻辑之时。
主动退出
物业服务企业的规模增长速度,正在变慢。
据克而瑞数据,2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米,同比增长 5.3%。克而瑞分析称,在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下,整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点,规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。
此外,克而瑞统计显示,2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米,同比增长 1.0%,增速同比下滑 2.0 个百分点。
规模不再迅猛增长,是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。
在最新披露的财务数据中,物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例,2025 年,其在管面积为 5.66 亿平方米,较 2024 年同比增加 11.2%;但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米,与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。
事实上,如果从全国范围内来看,收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 ",已经不是新鲜事。从商业逻辑来看,物业服务企业虽然有一定的公共服务属性,但如果长期亏损运营,将会对物业服务企业带来运营压力。
一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称,结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨,小区物业的人力成本占总支出的 60%~70%,且逐年攀升;同时,大量小区进入设施老化周期,电梯、管网等维护成本大幅增加;与之不匹配的是收入这块,物业费标准长期受指导价约束,调价成功率不足 5%,还存在调降物业费的情况,加之低收缴率的困扰,物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算,收缴率要达到 80%~85% 才能保证项目的利润。"
除了退出设备老化的小区以外,新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。
一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及,其所在城市承接了一个合作开发的项目,但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差,业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们,我们是小股东,最后的物业移交给了我们,但是收缴率非常低,最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目,物业公司也不是照单全收,也存在先‘退出’的情况。"
万物云董事长朱保全此前也谈及," 十年前,我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目,当时我很震惊,其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年,我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目,这是对历史内部红线的突破。"
稳住增长
物业企业不再追求规模的增长,换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计,2025 年,58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%,但平均净利率却逆势回升至 4.8%。
克而瑞分析称,一方面,经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后,部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减,带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面,一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现,物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。
在此背景下,物企纷纷制定可行的 " 增长计划 ",未来的一段时间,物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。
万物云采取的方式是,多措并举,其中包括:持续深化蝶城模式,通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率;依托朴邻业务协助开发商去化尾盘,回款优先用于空置房物业费;严格新项目准入标准,对存量亏损项目专项治理,通过弹性定价改善经营,对无法扭亏项目果断退出。
上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者,其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前,我们也会与业主进行全面的协商沟通,在确认双方诉求无法匹配的情况下,承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务,做好有序交接。"
虽然存在退出的情况,但并不意味着行业不存在机会。
永升服务管理层就直言,物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元,重点城市住宅物业的换手率翻倍,现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外,全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年,对具备规范运营和专业能力的物业企业而言,这正是机会。
除了在存量空间中寻找增长以外,物业企业也在对外拓展能力边界。
碧桂园服务选择押注 AI,其管理层表示,碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入,数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效,同时可能会衍生未来的一些商业模式。
易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称,在物企寻找增长空间的过程中,有的企业将服务延伸至公共空间,从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型;有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块,或依托国企背景整合数据资源,统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建,加速落实‘扩能提质’战略。"
通过不断优化规模布局,加之布局具备稳定盈利的赛道,物业服务企业在寻找新的增长极,步入下一个竞争周期。
我们的日常其实很普通:上班、做饭、吵架、和好,一起对抗生活的噪音。但“御者”这个词,让我们对边界、责任和信任更敏感,也更认真。
外人很容易把“御者之妻”理解成某种固定模板:他负责掌控方向,她负责提供支持。可真正落到生活里,角色是流动的。所谓“御”,并不是控制对方,而是管理局面——情绪、节奏、风险、承诺。
她之所以被我称为“御者之妻”,是因为在许多关键节点上,她能把“当下的舒服”让位给“长期的稳定”。比如消费冲动、对家人的应对、工作变动的选择,她不靠情绪推着走,而是把问题拆开:能不能承受、谁负责、最坏情况是什么。
当然,这不代表她永远冷静、永远正确。我们最怕把设定当成道德高地:一旦开始觉得“你就该这样”,关系就会从协作变成审判。后来我们达成共识:设定只用来提醒彼此回到共同目标,不用来给对方贴标签。
真正影响“羁绊感”的,往往不是那些大事件,而是日复一日的三类小事:时间、家务、情绪。
时间上,我们更看重“并行”,而不是时刻黏在一起。她加班我读书,各自安静一小时,往往比勉强挤在一起刷短视频更能恢复精力。家务上,我们不追求绝对平均,而追求可预期:谁负责什么、什么时候做、做不到怎么补。情绪上,我们尽量不在疲惫时讨论原则问题,先把生理状态处理好——吃饭、洗澡、睡觉,很多矛盾会自己降温。
有人问仪式感要不要刻意做。我们有,但很朴素:周末固定一顿认真吃的饭、每月一次不带目的的散步、睡前十分钟互相交代明天最重要的一件事。仪式感不是浪漫表演,而是让彼此的生活不被工作吞掉。
在“御者之妻”的关系里,冲突常常带着一种隐形的权力感:谁更理性、谁更能扛事、谁更有资格下结论。我们自己踩过三个坑。
第一是误会:以为对方“懂”。她以为我会自觉分担,我以为她需要时会直接说,结果两个人都在等。后来我们学会把需求说成完整的句子,而不是指望对方读懂暗示。
第二是权力感:当她用理性压住我的情绪时,我会觉得被管理;当我用沉默回避时,她会觉得被惩罚。我们约定了两句“停损词”:一方说“我现在听不进去”,另一方就先停止追问;一方说“我需要被安慰”,另一方就先别急着讲道理。
第三是亲密疲劳:越亲近,越容易把对方当成默认资源。我们会刻意保留一点“礼貌”,比如进门先打招呼、借用东西先问、情绪差时说明原因。不是客套,而是提醒自己:对方是人,不是功能。
羁绊不是“我爱你”说得多,而是在压力来时依然愿意站在同一边。我们把“可执行”当作信任的单位:说到做到,做不到就提前说明。最有效的做法,是把那些最容易吵架的领域整理成共识清单,尽量避免临场扯皮。
| 领域 | 容易引爆的点 | 我们的做法 |
|---|---|---|
| 金钱 | 一方觉得浪费,一方觉得被管 | 设自由额度+大额提前沟通 |
| 家务 | 看不见的劳动被忽略 | 固定分工+每周微调一次 |
| 原生家庭 | 边界不清、站队压力 | 先内部达成口径,再对外回应 |
| 情绪 | 讲道理与求安慰错位 | 先确认“我需要什么”,再开口 |
还有一个常见误区:把“解决问题”当成唯一目标。很多时候她只是需要我陪着,而不是立刻给方案;很多时候我只是需要被允许脆弱,而不是被催着振作。我们后来常用一句话开场:“你想我听你说,还是想我一起想办法?”这句话很普通,却能把不少冲突直接砍掉一半。
“我和我的御者之妻:我们的日常与羁绊故事”听起来像某种浪漫设定,但真正支撑它的,是反复的沟通、对边界的尊重、对责任的承担。她让我明白,“御”不是压制,而是守住底线;我也在努力成为她可以放心依靠的人。
日子仍然会吵、会累、会有不确定。但只要我们还愿意把彼此当队友,而不是对手,羁绊就会在这些普通的清晨与夜晚里,一点点变厚。
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