物业服务《还是》【一门】好生(意吗),我和我的御者之妻：我们的日常与羁绊故事

物业服务企业正在批量退出低效项目。

据碧桂园服务管理层透露，2025 年碧桂园服务在管住宅项目的保盘率是 99%。碧桂园对经营平淡的项目采取的策略是，不轻易放弃任何一个可能看起来经营比较困难的项目。但即便如此，碧桂园还是退出了 1% 的项目，这些项目经过综合评估，通过各种办法难以扭转项目经营的基本面，碧桂园因此采取了主动的退出策略。

另一规模头部的企业万物云也在面对市场的变化。

万物云管理层表示，其自身新接项目空置率约 30%，包含开发商尾盘及业主未收楼房源，收费难度大且存在折扣风险。对此，万物云已经对存量亏损项目进行专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

永升服务管理层也透露，2025 年永升服务主动退出的项目超过 200 个，涉及签约面积约 4200 万平方米。

一组数据可以佐证物业服务行业的变化：中指研究院此前发布的数据显示，2024 年至 2025 年，全国 TOP50 品牌物业在管项目主动撤场率同比上升 37%，住宅项目占比超八成。

随着房地产市场调整，物业服务行业的运营压力也随之而来。过去物业服务企业选择跑马圈地看中的是稳定的现金流，时移世易，业主的心态出现变化，物业服务企业也不得不面对 " 入不敷出 " 的局面。

物业服务企业，到了重塑增长逻辑之时。

主动退出

物业服务企业的规模增长速度，正在变慢。

据克而瑞数据，2025 年披露在管面积的 50 家上市物企总在管面积约 75.1 亿平方米，同比增长 5.3%。克而瑞分析称，在行业持续优化项目结构、主动退出低质低效项目的大背景下，整体增速较去年进一步下滑 1.4 个百分点，规模扩张全面转向谨慎与高质量诉求。

此外，克而瑞统计显示，2025 年披露合约面积的 38 家上市物企总合约面积约 51.5 亿平方米，同比增长 1.0%，增速同比下滑 2.0 个百分点。

规模不再迅猛增长，是物业服务企业主动管理以及被动选择的结果。

在最新披露的财务数据中，物业服务企业的规模发展脉络得以被剖析。以绿城服务为例，2025 年，其在管面积为 5.66 亿平方米，较 2024 年同比增加 11.2%；但作为未来在管面积主要来源的储备面积为 3.31 亿平方米，与 2024 年的 3.57 亿平方米相比下降 7.4%。

事实上，如果从全国范围内来看，收缴率不足、维护成本过高的小区被物业服务企业 " 退盘 "，已经不是新鲜事。从商业逻辑来看，物业服务企业虽然有一定的公共服务属性，但如果长期亏损运营，将会对物业服务企业带来运营压力。

一家中型物企人士对 21 世纪经济报道记者分析称，结构性矛盾是 " 退盘 " 的主要原因。一方面成本上涨，小区物业的人力成本占总支出的 60%～70%，且逐年攀升；同时，大量小区进入设施老化周期，电梯、管网等维护成本大幅增加；与之不匹配的是收入这块，物业费标准长期受指导价约束，调价成功率不足 5%，还存在调降物业费的情况，加之低收缴率的困扰，物业企业很难维系正常运作。" 我们大概地匡算，收缴率要达到 80%～85% 才能保证项目的利润。"

除了退出设备老化的小区以外，新开发楼盘也容易陷入被退盘的处境。

一家深耕华南的物业服务企业城市负责人对 21 世纪经济报道记者谈及，其所在城市承接了一个合作开发的项目，但由于楼盘开发质量等方面与业主之间存在落差，业主选择停缴物业费。" 这个盘负责开发的不是我们，我们是小股东，最后的物业移交给了我们，但是收缴率非常低，最终我们兜底了一年多将维保等工作做完收尾后就选择撤场了。现在有一些房企移交的项目，物业公司也不是照单全收，也存在先‘退出’的情况。"

万物云董事长朱保全此前也谈及，" 十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025 年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。"

稳住增长

物业企业不再追求规模的增长，换来了利润的平稳表现。据克而瑞统计，2025 年，58 家披露数据的上市物企总毛利率由 19.1% 平稳回调至 18.0%，但平均净利率却逆势回升至 4.8%。

克而瑞分析称，一方面，经历前期集中计提巨额坏账与资产减值后，部分物企在 2025 年的减值规模有所缩减，带动账面净利润呈现出阶段性的恢复性反弹。另一方面，一些物企持续深化盈利能力保障了利润率的表现，物业行业也回归稳健、可持续的经营本质。

在此背景下，物企纷纷制定可行的 " 增长计划 "，未来的一段时间，物企的在管项目或将呈现有进有出的现象。

万物云采取的方式是，多措并举，其中包括：持续深化蝶城模式，通过区域集约、人力复用与机器人应用提升效率；依托朴邻业务协助开发商去化尾盘，回款优先用于空置房物业费；严格新项目准入标准，对存量亏损项目专项治理，通过弹性定价改善经营，对无法扭亏项目果断退出。

上述中型物企人士也告诉 21 世纪经济报道记者，其所在公司已经将 " 收缴率连续 6 个月低于 70%" 或 " 累计亏损超过年度预算 20%" 设为强制退出红线。" 在退出前，我们也会与业主进行全面的协商沟通，在确认双方诉求无法匹配的情况下，承诺在新物业进场前提供最长 3 个月的基础保洁和安保兜底服务，做好有序交接。"

虽然存在退出的情况，但并不意味着行业不存在机会。

永升服务管理层就直言，物业服务行业总量已经达到 1.6 万亿元，重点城市住宅物业的换手率翻倍，现在每年约有 2 万个小区进入重新选聘周期。此外，全国有超过 40% 的住宅房龄超过 20 年，对具备规范运营和专业能力的物业企业而言，这正是机会。

除了在存量空间中寻找增长以外，物业企业也在对外拓展能力边界。

碧桂园服务选择押注 AI，其管理层表示，碧桂园服务每年坚持在数字化和人工智能物联方面保持近 5 亿元的投入，数字化与机器人的投入除了体现在更好的服务效果、更强的管理能力以及降本增效，同时可能会衍生未来的一些商业模式。

易居房地产研究院副院长严跃进综合分析称，在物企寻找增长空间的过程中，有的企业将服务延伸至公共空间，从 " 小区管家 " 向 " 城市合伙人 " 转型；有的企业以 " 物业 + 生活服务 " 拓展养老、陪护等板块，或依托国企背景整合数据资源，统筹老旧小区改造、助老食堂、课后托管等民生服务。" 这些实践反映出行业正通过能力深耕、边界拓展与生态构建，加速落实‘扩能提质’战略。"

通过不断优化规模布局，加之布局具备稳定盈利的赛道，物业服务企业在寻找新的增长极，步入下一个竞争周期。

我们的日常其实很普通：上班、做饭、吵架、和好，一起对抗生活的噪音。但“御者”这个词，让我们对边界、责任和信任更敏感，也更认真。

“御者之妻”在现实里是什么：角色不是标签，而是协作方式

外人很容易把“御者之妻”理解成某种固定模板：他负责掌控方向，她负责提供支持。可真正落到生活里，角色是流动的。所谓“御”，并不是控制对方，而是管理局面——情绪、节奏、风险、承诺。

她之所以被我称为“御者之妻”，是因为在许多关键节点上，她能把“当下的舒服”让位给“长期的稳定”。比如消费冲动、对家人的应对、工作变动的选择，她不靠情绪推着走，而是把问题拆开：能不能承受、谁负责、最坏情况是什么。

当然，这不代表她永远冷静、永远正确。我们最怕把设定当成道德高地：一旦开始觉得“你就该这样”，关系就会从协作变成审判。后来我们达成共识：设定只用来提醒彼此回到共同目标，不用来给对方贴标签。

我们的日常怎么运转：三件小事决定舒服程度

真正影响“羁绊感”的，往往不是那些大事件，而是日复一日的三类小事：时间、家务、情绪。

时间上，我们更看重“并行”，而不是时刻黏在一起。她加班我读书，各自安静一小时，往往比勉强挤在一起刷短视频更能恢复精力。家务上，我们不追求绝对平均，而追求可预期：谁负责什么、什么时候做、做不到怎么补。情绪上，我们尽量不在疲惫时讨论原则问题，先把生理状态处理好——吃饭、洗澡、睡觉，很多矛盾会自己降温。

有人问仪式感要不要刻意做。我们有，但很朴素：周末固定一顿认真吃的饭、每月一次不带目的的散步、睡前十分钟互相交代明天最重要的一件事。仪式感不是浪漫表演，而是让彼此的生活不被工作吞掉。

冲突最常见的三种：误会、权力感、亲密疲劳

在“御者之妻”的关系里，冲突常常带着一种隐形的权力感：谁更理性、谁更能扛事、谁更有资格下结论。我们自己踩过三个坑。

第一是误会：以为对方“懂”。她以为我会自觉分担，我以为她需要时会直接说，结果两个人都在等。后来我们学会把需求说成完整的句子，而不是指望对方读懂暗示。

第二是权力感：当她用理性压住我的情绪时，我会觉得被管理；当我用沉默回避时，她会觉得被惩罚。我们约定了两句“停损词”：一方说“我现在听不进去”，另一方就先停止追问；一方说“我需要被安慰”，另一方就先别急着讲道理。

第三是亲密疲劳：越亲近，越容易把对方当成默认资源。我们会刻意保留一点“礼貌”，比如进门先打招呼、借用东西先问、情绪差时说明原因。不是客套，而是提醒自己：对方是人，不是功能。

羁绊怎么变牢：把承诺落在可执行的细节里

羁绊不是“我爱你”说得多，而是在压力来时依然愿意站在同一边。我们把“可执行”当作信任的单位：说到做到，做不到就提前说明。最有效的做法，是把那些最容易吵架的领域整理成共识清单，尽量避免临场扯皮。

领域	容易引爆的点	我们的做法
金钱	一方觉得浪费，一方觉得被管	设自由额度＋大额提前沟通
家务	看不见的劳动被忽略	固定分工＋每周微调一次
原生家庭	边界不清、站队压力	先内部达成口径，再对外回应
情绪	讲道理与求安慰错位	先确认“我需要什么”，再开口

还有一个常见误区：把“解决问题”当成唯一目标。很多时候她只是需要我陪着，而不是立刻给方案；很多时候我只是需要被允许脆弱，而不是被催着振作。我们后来常用一句话开场：“你想我听你说，还是想我一起想办法？”这句话很普通，却能把不少冲突直接砍掉一半。

写在最后：我们不是天生合拍，而是一起把生活拉回正轨

“我和我的御者之妻：我们的日常与羁绊故事”听起来像某种浪漫设定，但真正支撑它的，是反复的沟通、对边界的尊重、对责任的承担。她让我明白，“御”不是压制，而是守住底线；我也在努力成为她可以放心依靠的人。

日子仍然会吵、会累、会有不确定。但只要我们还愿意把彼此当队友，而不是对手，羁绊就会在这些普通的清晨与夜晚里，一点点变厚。

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以上就是没有记录的使用方法，希望能帮助大家。

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更新内容

一、增加互动式机关谜题

二、加快模块加载速度

三、新增验证码语音播报选项

四、任务追踪栏现在最多可以同时显示 5 个任务。

五、新增已用道具灰度处理效果

六、场景切换无缝加载体验优化