保利发展苦守“房企一哥”之位：归母净利【润大】跌8成，单月销售额12(连降),91国产免费看入口：高清国产内容在线免费观看

利润从 289 亿元滑落到 10 亿元，保利发展仅仅用了 5 年时间。

这让保利发展当前的站位较为尴尬：一方面，2025 年其实现销售签约金额 2530 亿元，蝉联行业第一，仍是房企 " 一哥 "；另一方面，其归母净利润同比骤降 79.31% 至 10.3 亿元，甚至不敌挣 " 辛苦钱 " 的子公司保利物业—— 2025 年，保利物业的公司拥有人应占溢利为 15.50 亿元。

放在行业中来看，保利发展 2025 年归母净利润约为中海的 1/12、华润置地的 1/25，又让其 " 一哥 " 的含金量大大缩水。

没有足够的利润规模支撑，保利发展 2025 年给出了拟每 10 股派发现金红利 0.35 元（含税）的方案。

在 2025 年业绩会上，有投资者直接向保利发展董事长刘平发问，直指公司 " 分红金额很低，分配方案与央企的形象地位不匹配，像经营业绩亏损的城建发展、金隅冀东等国企都给出了更高的分红 "。

那么，保利发展究竟为何 " 保不住利润 "？

1、归母净利润暴跌 8 成，几乎只剩巅峰的 1/28

4 月 17 日深夜，保利发展终于披露了 2025 年财报。

2025 年，公司实现营收 3081 亿元，同比下滑 1.13%；归母净利润 10.3 亿元，同比暴跌 79.31%。

自 2021 年以来，保利发展的利润连跌 5 年，而 2025 年则是跌幅最深的一年。在这背后，公司归母净利润一路从 2020 年的 289.5 亿元下滑至 2025 年的 10.3 亿元，短短 5 年时间缩水 96%。

（图 / 保利发展财报）

作为连续三年蝉联合同销售额第一的房企，保利发展交出的这份 " 成绩单 " 着实令外界震惊。

从自身横向对比来看，公司 2025 年归母净利润规模只剩 2020 年时的 1/28。不仅如此，公司旗下子公司保利物业 2025 年的公司拥有人应占溢利达到 15.5 亿元，比保利发展高出 5 亿多。

放在行业中纵向对比来看，2025 年，销售额排名行业第二的中海股东应占溢利为 126.9 亿元，是保利发展的 12 倍；排名第三的华润置地股东应占溢利为 254.2 亿元，约是保利发展的 25 倍。

要知道，即便是这样的业绩，保利发展都要依靠政府补助、投资等非经常性损益项目的助力，若扣除非经常性损益，公司的扣非后归母净利润同比暴跌 84.52% 至 6.6 亿元，直接掉出 10 亿元的大关。

对于业绩的下滑，保利发展曾在 2025 年业绩预告中解释，一方面是受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降；另一方面，公司结合当前市场情况拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约 69 亿元，预计减少 2025 年归母净利润约 42 亿元。

据「创业最前线」不完全统计，仅在 2023 年至 2025 年，保利发展计提资产减值准备合计高达 175 亿元，其中存货跌价准备接近 148 亿元，这对利润的侵蚀已经跃然纸上。

这是否也侧面说明，过去几年，保利发展在拓展土地之时过于激进，缺少对市场的仔细研判？造成如此巨额的资产减值，是否说明管理层在战略层面存在失误？囤积的土地泡沫究竟何时才能完全出清？

对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

在资本市场，投资者则直接用脚投票。在保利发展披露财报的次交易日（4 月 20 日），其股价收跌 2.14%。于 4 月 29 日，其股价报收 6.14 元 / 股，较 2025 年巅峰的 9.12 元 / 股跌去约 33%，总市值仅剩 735 亿元。

一家营收超 3000 亿元，销售额排名行业第一的房企，市值还在 700 亿元周围打转，估值之低也侧面说明，外界对保利发展未来的疑虑之深。

在 2025 年业绩会上，有投资者已经明确提出，希望保利发展能提高格局站位，在力所能及的范围内，主动积极做好市值管理，给投资者更多信心和支持。

2、继续加码拿地，有息负债超 3000 亿

尽管被过去的土地库存所困扰，保利发展仍然是土地交易市场的常客。

2025 年，公司拓展地价 791 亿元，较 2024 年的 683 亿元增长上百亿，增幅达到 16%；总计容面积 457 万平方米，同比增长 39%。

截至 2025 年末，公司待售面积 5654 万平方米。其中，增量项目 925 万平方米、存量项目高达 4729 万平方米。

（图 / 保利发展财报）

即便按照 2025 年的签约面积 1235 万平方米计算，仅存量项目就需要近 4 年时间才能销售完毕。既然如此，保利发展为何还要继续加码拿地？

从一定程度上来说，这是不得已而为之。在房地产辉煌时期，为了推高销售规模，土地市场竞争激烈，房企普遍面临 " 抢地 " 压力，其中不少项目即便是在一二线城市，也存在位置不佳的问题。

在当前的市场环境下，市场推崇 " 好房子 "，不少新项目已经迭代到第四代住房，户型、小区环境、得房率等方面都有了质的变化，这也导致存量项目面临销售压力，也是造成一众房企大规模计提存货跌价准备的一个重要原因。

即便头顶 " 央企 " 光环，保利发展也面临存量去化难的问题。2025 年，公司实现销售签约金额 2530 亿元。按照其说法，公司 2025 年共推动存量项目落实超千个焕新举措，全年公司存量及产成品项目合计贡献签约额 953 亿元。

若以此计算，公司的存量项目贡献了不到 4 成销售额。这也意味着，保利发展仍需不断去土地市场拓展核心城市的核心地段土地，以提振销售额，进而保住行业销冠的位置。

而一边加速拿地的保利发展，另一边也在加速融资。

据财报披露，保利发展在 2025 年发行了 110 亿元中期票据、45 亿元公司债、85 亿元现金类定向可转债，融资超 200 亿元。

截至 2025 年末，公司有息负债高达 3412 亿元，其中一年内到期的 706 亿元。不过，公司的货币资金余额为 1229 亿元，仍可覆盖短期有息负债。

但这并不意味着保利发展就没有债务压力。据「创业最前线」不完全统计，在销售额排名行业前三的房企中，保利发展的有息负债总额最高，是唯一超过 3000 亿元的房企，且资产负债率最高，达到 72.26%。

2025 年，保利发展的利息费用高达 46 亿元，这对利润的侵蚀不言而喻。

（图 / 保利发展 2025 年财报（单位：元））

不过，进入 2026 年，保利发展的融资步伐未停。2026 年 1 月，其发布募集说明书，拟向特定对象发行可转换公司债券，募集资金不超 50 亿元；3 月，发行 10 亿元公司债券；4 月，再次发行公司债券，募资 15 亿元。

客观来看，不少房企容易被沉重的债务压垮，那么，面对眼下巨额的债务，保利发展是否感到担忧？巨额债务带来的利息费用已经成为吞噬利润的 " 黑洞 "，又该如何解决？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

3、单月销售额 12 连降，摇摇欲坠的 " 第一 "

诚然，在当下房地产市场里，" 活下去 " 是大多数房企最为重要的课题。但若想穿越行业周期，房企必须在安全和发展中谋求新的平衡。

对于 " 国央企 " 扎堆的头部房企来说，品牌、资源、现金流、融资都已经是维持安全生存的 " 基础配置 "，而规模、利润、业务仍然是外界衡量企业发展潜力的焦点。

从保利发展来看，其利润已经在 5 年内缩水 96%，完全不敌中海和华润置地，已然在头部房企中落于下风。

在业务层面，保利发展的核心仍然是住宅开发，商业地产规模仍然较小。「创业最前线」曾在《规模上天、利润贴地！保利发展走 " 钢丝线 "》一文中，详细阐述保利发展商业基因不足，在行业 " 掉队 " 的现象。

其实，保利发展多次喊出 " 做大不动产经营业务 " 的口号，试图提高在商业地产上的影响力。但截至 2025 年末，保利发展的租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等主要商业经营资产项目累计开业约 620 万平方米，实现资产经营收入 51.4 亿元，甚至不到全年营收 3081 亿元的零头。

没有足够的利润、强劲的 " 第二增长曲线 " 加持，保利发展自然而然地将眼光放在销售之上。

中指院数据显示，2023 年至 2025 年，保利发展的合约销售额分别以 4207 亿元、3230 亿元、2530 亿元居于行业第一的位置，这也是其被称为 " 房企一哥 " 的原因所在。

但是，房地产市场的 " 头把交椅 " 并不好坐。2026 年 3 月，保利发展实现签约金额 260.33 亿元，同比减少 10.28%。这是自 2025 年 4 月以来，公司的单月销售额出现的第 12 连降。

这种销售层面压力，让保利发展 " 第一 " 的位置岌岌可危。2026 年 1-3 月，保利发展实现签约金额 517.82 亿元，同比减少 17.84%。同期，中海系列公司累计实现合约物业销售金额约 515.20 亿元，同比上升 11.0%。

一涨一跌之间，让保利发展和中海的差距只剩约 2 亿元，双方无限接近。

（图 / 保利发展公告（上）、中海公告（下））

其实，早在 2025 年末，保利发展的权益销售额就已经低于中海。据中指院数据，2025 年，中海的权益销售额为 2311 亿元，比保利发展的 2000 亿元高出 311 亿元。

（图 / 中指院）

通过合作开发的方式，保利发展 2025 年保住了 " 合约销售额行业第一 " 的位置，但公司也为此付出了不少 " 代价 "。财报显示，2025 年，少数股东分走了约 40 亿元的利润，约为当期归母净利润的 4 倍。

（图 / 保利发展财报）

利润如此悬殊背后，公司是否将大部分利润给到少数股东或其他合作方？是否存在利益输送？未来，公司将如何提振利润？在和中海的贴身肉搏中，能否稳住 " 行业销冠 " 的地位？对此，「创业最前线」试图向保利发展方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。

自古以来，都有 " 打江山易、守江山难 " 的说法。对于苦守 " 行业销售第一 " 位置的保利发展来说，销售之战不只是关乎荣誉与地位，更是维系繁荣表象的底盘，不容有失。

* 注：文中题图来自保利发展官方微博。

“91国产免费看入口”在搜索里通常指什么

从搜索习惯来看，“入口”通常不是某个固定的官方通道，而更像一个泛称，常见会指向三类内容：第一类是聚合页或导航页，号称能一键直达播放；第二类是镜像站或仿站，页面样式看起来很像；第三类则是各类 App 安装包或所谓“播放器”，宣称可以直接观看高清国产内容。

问题在于，这些所谓入口很难长期稳定：链接可能频繁更换，页面会不断跳转，甚至同一个关键词下的不同结果，来源和性质完全不一样。

更现实的一点是，“免费看”“高清”“国产”同时满足的页面，往往依赖广告、弹窗、强制跳转或诱导授权来变现。而“入口”这个词一旦叠加上去，就更容易出现钓鱼页面，用“马上播放”“继续观看需更新”等按钮，引导你安装软件或开启高风险权限。

常见情况：能打开但不能看、能看但不清晰、越看越危险

第一种常见情况是“页面能进，播放点不开”。原因可能包括：脚本被浏览器拦截、播放器组件失效、片源链接失联，或者页面把播放按钮做成广告跳转。

第二种情况是“能播但不清晰”。一些页面标注“高清”，实际只提供低码率版本，或者用反复缓冲、频繁切换线路来掩盖清晰度不足。

更需要警惕的是第三种情况：越点权限越多，弹窗越来越密。比如要求开启通知、读取通讯录、访问相册、安装未知应用，甚至提示“系统安全升级”“证书异常需修复”。这些都不是正常观看视频所必需的操作，一旦出现，基本意味着你已经进入高风险链路。

判断入口是否可靠：看三处细节就够用

即使不依赖任何外链，也可以用几个通用方法快速筛一遍，避免把时间和设备交给不可信页面：

1）是否强制你下载：只要出现“不装 App 不能看”“必须安装专用播放器”等强制要求，就要提高警惕。正常网页播放通常不需要额外安装“解码器”“清理工具”。

2）是否用“继续观看”诱导权限：弹窗要求开启通知、定位、后台运行、无障碍权限等，和看视频关系不大，属于典型诱导授权。

3）页面行为是否“失控”：自动跳转多个页面、返回键失效、关闭按钮极小且容易误触下载，这类体验通常与正规平台相反。

也可以用下面这张表，快速分清“正常观看所需”和“可疑索取”的边界：

项目	合理范围	需要谨慎的信号
权限	基本不需要	强制通知/无障碍/读取通讯录/安装未知应用
播放方式	浏览器直接播或正规应用内播放	反复要求下载“专用播放器/插件”
广告形态	可关闭、不会劫持操作	关闭困难、频繁跳转、伪装播放按钮

处理方式：想看高清国产内容，先把“可用”和“合规”分开

如果你的目标是“高清国产内容在线免费观看”，现实里大致有两条路径：

一条是走合规平台的免费区，比如广告支持的免费内容、限时免费、会员内容的片段试看、官方活动放送等。这类入口通常更稳定，清晰度标注相对可信，也不需要你交出异常权限。

另一条是追求所谓“全免费入口”，但不确定性很高：今天能用的入口明天可能失效，画质、字幕、片源完整性也难保障，更关键的是更容易踩到恶意下载和隐私风险。

如果已经误入可疑页面，优先处理建议是：立刻退出页面、取消下载，清理浏览器的通知授权与站点权限；手机端再检查是否装了陌生 App，必要时卸载并做安全扫描；如果曾输入账号密码，尽快修改同类密码并开启二次验证。

容易踩的误区：以为“入口”就是官方，以为“高清”就代表安全

一个常见误区，是把搜索结果里的“入口”当成官方通道。实际上，“入口”更像民间说法，谁都可以写，谁都可以做页面。另一个误区是相信“高清=正规”。清晰度与安全性没有必然关系，很多恶意页面反而会用“1080P”“4K”当诱饵，把你引到下载和授权环节。

更省心的做法，是把判断标准落在四点：是否强制下载、是否索取异常权限、是否存在劫持跳转、是否能长期稳定播放。能同时满足这些条件的，才更接近你想要的“免费看入口”；否则就算一时能播，也只是把风险往后推。

围绕“91国产免费看入口：高清国产内容在线免费观看”的搜索需求，本质是想省钱省事。但在入口和内容来源不透明的情况下，最该省的其实是不必要的点击和授权。把安全底线守住，体验反而更接近“真正能看、放心看”。

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5.关闭修改器(不然容易闪退)

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